住宅ローンについて

収入に対する借入限度額目安

住宅等借入返済に回すことができるお金は、年収に応じてた可処分所得（余裕）や個々人のライフスタイルにより変わります。
フラット35では、サラリーマン世帯の借入限度額の目安として、以下のような審査基準を設けています。

借入限度額の目安は、

• 年収400万円未満の場合・・・年収のおよそ30％以下
• 年収400万円～の場合・・・年収のおよそ35％以下

一般的な住宅ローンの借入期間は新築住宅の場合、最長50年間かつ完済年齢が80才まで（金融機関により異なります。）です。
ただし中古住宅の場合は、建物の寿命も関係してきますので、長期借入は難しくなるでしょう。
また、自営業者様の場合は収入額が一定ではありませんので、直近3年間の所得額で審査され、かつサラリーマンの方よりも厳しい内容となっています。
ところで、ここでお話ししている借入限度額は、文字通り「借り入れできる限度額」であって、無理なく返済していける額ではないことに注意しなくてはいけません。
マンションにしても、戸建てにしても年数が経過するにつれて、あちこち傷みが出てきて建物・設備の修繕・交換費用が増えてきます。
その辺りまでを考慮に入れて計算するのがより安心です。
物件探しは、購入資金（お借入＋自己資金）から諸費用（税金や引越費用など）を除いた範囲内の予算内で探さなくてはいけません。

条件に合わせ借入額を計算していただけます。→ ローンシミュレーター

返済方法

元利均等返却型とは

毎月きまったの金額を返済していく方式です。
返済初期には支払金額の内利息が占める割合が非常に高く、元金があまり減らないので返済がなかなか進みません。
 返済当初は利息ばかりを払っているような状態になります。
 毎月の負担額を一定にし、計画的に返済されたい方におすすめです。

元金均等返済型とは

元金を借入期間で割り平均化した額に、その時点での借入残高に対する利息を加える方式です。
 返済当初は元金が減っていませんので、それに対する大きな利息分が加算されますが、元金が毎月着実に減っていきますので、金利も目に見えて小さくなっていきます。
結果として最終的な返済総額も低く抑えられます。
 当初の支払額が多いですが、返済に余裕のある方にはおすすめです。

提出書類等

申し込み時に必要なもの

• 住宅ローン借入申し込み書
• 個人情報取り扱いの同意書
• 団体信用生命保険の申し込み書
• 身分証明書
• 実印と印鑑証明書
• 住民票の写し、外国人登録原票記載事項証明書
• 収入証明書（会社員；源泉徴収票及び住民税決定通知書、直近分の公的な収入証明書など ・個人事業主；（確定申告書の写し・・直近３期分、納税証明書その１、その２・・直近３期分）
• 火災保険申込書（申込が完了したもの）
• 重要事項説明書、売買契約書、登記事項証明書、物件概要書など
• その他購入物件の種類や増改築の別によって必要書類がそれぞれあります。

費用

申し込み時に必要な費用は

• 自己資金として出来れば物件価格の２０％以上を用意するのがおすすめです。 そうすることで金利の優遇を受けられたり、審査が有利になったりします。
• 住宅ローンの借用証書（金銭消費貸借契約書）に貼付する「印紙」（１，０００万円～５，０００万円以下は２万円です。
• 保証契約事務手数料・・・３３，０００円～５５，０００円くらい（利用金融機関で異なります）
• 信用保証料・・・３，０００万円を３０年借入れる条件で、保証料を一括払いにした場合、６０万円くらいですが、金融機関や審査により変わります。 分割払いも出来るのですが、支払総額は一括払いに比べ１００万円ほど割高になります。
• 火災保険料・・・所在地や耐火建築物かにより変わりますが
  延べ床面積100㎡の木造住宅を５年保証にすると、補償内容により６万円～１８万円ぐらいになり、一括での支払いです。
  2022年10月1日～保険契約最長期間が５年間へと短縮されました。
• 住宅ローンを設定するのに必要な抵当権設定登記の「登録免許税」は、実際の借入額の0．4％（特例2026年03月31日までは 0．15％）です。
  租税特別措置でご確認頂けます。
• 団体信用生命保険料は多くは金融機関が負担しますが、ガン保証特約や三大疾病特約を余分に付加する場合は、一般的に別途負担が必要です。

借入金額の目安

住宅ローンの借入限度額は、将来の安心を担保するためには、購入価格の20%程度を頭金として準備するのが望ましいです。  もちろん今後の収入が安定しており、返済に余裕があれば100％フルローンも可能ですし、諸費用も含めることも可能な場合もあります。
しかし、フルローンは勤続年数や年収などの審査基準がより高くなり、条件によっては審査に通らないこともあります。

金利のルール（変動金利）

「５年ルール」

５年間は毎月の返済額を変えないようにする。

金利は半年ごとに見直され、利子に反映、計算されます。
返済期間途中金利が変動する度に、返済額が増減してしまうと、返済計画が立ちゆかなくなってしまいます。
途中の変動は極力なくすため、５年間毎月の支払額を一定にするルールのことです。
 支払額を変えない代わりに元金部分と利子部分の内訳を変えて調整します。
 金利が上昇した場合、月々の返済額の「元金と金利」内訳の、金利の部分に占める割合が多くなり、反対に元金の減りが少なくなります。
 その結果、返済金額調整の時期である５年後に、返済が進まず繰り延べされていた分と合わせて計算するため、そこで初めて毎月の支払額が増加します。

「１．２５倍ルール」

5年ルールによって5年後に見直された毎月の支払額が、どれだけ上昇しても前の５年間に毎月支払っていた返済額の１．２５倍以上は超えないようにする。
 ここでも実際の返済額が１．２５倍を超えている部分は、また次の5年後へと繰り延べされてしまいます。