不動産売却(譲渡)時の税金

個人が土地建物を売却し、利益(譲渡益)が出る場合には、他の所得とは別に計算した譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税の元になる金額(譲渡所得金額)は、買主から受け取ったお金の全てが対象になるのではありません。 その不動産を取得するために必要だった購入費と、今回譲渡する際に支払った譲渡費用を差し引くことができるのです。

まず購入費ですが、当時の土地価格と建物の現在価格(居住して使ってきた分は除かれた時価額)や、取得時に支払った司法書士費用、媒介報酬、契約書に貼った印紙代、登録免許税、不動産取得税などがあります。 そして譲渡費用には、契約書に貼った印紙代、媒介報酬、取り壊し費用などがあります。 不動産の場合、この他に政策的な優遇措置額の特別控除もあります。

これらを差し引いた残りの金額、つまり純利益に対して課税されることになります。

計算式は 課税譲渡所得金額 = 譲渡価格 ー 取得費 ー 譲渡費用 ー 特別控除 となります。

譲渡益に対する税率は、所有期間 (~5年、5年~、10年~)や所有の目的(居住用なのかそうでないのか)の別により、違ってきます。

売却する不動産が居住用財産に該当する場合は 3,000万円の特別控除を受けることができます。 ただし、売却後に購入する住宅(住み替え先)に対してのローン控除と3年間は併用はできず、どちらかの制度を選択適用することになります。

これ以外にも、国の経済政策の必要性から様々な特別控除が設けられますから、今どのような優遇策が講じられているのか、都度確認する必要があります。

① 短期譲渡所得(不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年未満の場合)

課税譲渡所得金額 X 39.63%(所得税(30.63 %)+住民税(9 %))

② 長期譲渡所得5年~10年(不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以上の場合)

課税譲渡所得金額 X 20.315%(所得税(15.315 %)+住民税(5 %))

③ 長期譲渡所得10年~(不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年以上の場合)

課税譲渡所得金額 X 14.21% (所得税10.21%+住民税4%)・・3,000万円特別控除後の6,000万円 以下の部分について

課税譲渡所得金額 X 20.315% (所得税15.315%+住民税5%)・・3,000万円特別控除後の6,000万円超の部分について

つまり、譲渡所得金額が10,000万円とすると、まず3,000万円を控除した 7,000万円が計算対象となり
6,000万円 X 14.21/100 + 1,000万円 X  20.315/100 = 1,055.75万円 が税額となります。

④ 相続空き家不動産譲渡の3,000万円特別控除

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除 相続開始時から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から令和5年12月31日までに譲渡することが必要です。 特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です(区分所有建築物は対象外です)。
  • 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること (ただし、一定要件の下、老人ホーム等に入所していた場合を除く)
  • イ 相続開始の直前において当該被相続人以外に居住者がいなかったものであること
  • ロ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • ハ 相続開始時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されていたことがないこと
対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。
  • 譲渡価額が合計1億円以下
  • 家屋を取り壊さず譲渡する場合(その敷地等も併せて譲渡する場合も含む)、当該家屋が譲渡時の耐震基準に適合するものであること
    ※ 他のいずれか特例と併用する場合について
  • イ 自己居住用財産譲渡との組み合わせでは、合計控除額3,000万円までとなります。
  • ロ 自己居住用財産の買換え等に係る特例措置との併用が可能です。

⑥ 低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除

土地利活用推進策 譲渡所得から最大100万円控除
  • イ 個人が譲渡した者であること。
  • ロ 譲渡した年の元旦に所有期間が5年を超えていること。
  • ハ 譲渡価格合計が500万円以下の都市計画区域内にあること。

令和2年7月1日~令和4年の年末まで

⑤ 相続税が取得費に加算される特例

相続財産譲渡時の取得費加算
  • イ 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  • ロ その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • ハ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限(10ヶ月後)の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

相続した財産全体に要した相続税から、対象不動産の相続税分を取得費として費用に加算することにより、既納分の相続税から還付を受けることができます。 条件に該当する株式なども特例の対象になります。

おまけ

賃貸マンション建設で相続税評価額が大幅減

相続税の評価では、土地は相続税路線価価格、建物は固定資産評価額になるのですが、他人に貸している土地、建物の場合、所有者が自由に使えないことによる評価減を考慮しますので、その点を有利に活用します。 例えば相続控除後の金額が現金で1億円ある時、現金のままであれば課税評価額1億円。

そのお金を使い土地を購入し、共同住宅を建てるとすると

土地を購入すれば、相続税路線価 7,200万円 X 貸家建付地( 1 - 貸家割合 0.3 X 借地割合 0.6)= 5,904万円

1億円の借り入れで建てた共同住宅の評価は、

1億円 X おおよその固定資産評価 0.7 X ( 1 - 貸家0.3) = 4,900万円

結局 相続財産(土地 5,904 + 建物 4,900 - 借入れ 1億円)= 相続税評価額 804万円 となり、9,196万円の圧縮になりました。

代表者

京美ハウジング代表・宅地建物取引主任者・二級ファイナンシャルプランニング技能士の片岡です。

◇ 宅地建物取引士
◇ 二級FP技能士
◇ 賃貸不動産経営管理士

私がサポートさせて頂きます。

京都市空き家相談員です

空き家相談

空き家所有者や地域の方からの空き家に関する相談に応じるための研修を受けた京都市登録の相談員

(中京第16-016号)です。

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