不動産購入時の税金について

印紙税
印紙税と言えば「領収書」に貼る収入印紙がお馴染みです。
現金5万円以上の領収に貼付する印紙です。　現金領収証以外の書類（課税文書）にも課税されます。
不動産を購入するときの売買契約書や、建築工事を依頼するときの「建築請負契約書」、金融機関からお金を借りるときの「金銭消費貸借契約書」、借地権の設定または譲渡契約書などがそれにあたります。
それぞれの取引金額に対応する税額の「収入印紙」を契約書に貼付して、消印することにより納税します。
一方、「媒介契約書」「重要事項説明書」「不動産購入申込書」「建物賃貸借契約書」「駐車場使用契約書」「管理委託契約書」「土地使用貸借契約書」などは「非課税文書」となっており、貼付納税の必要はありません。
契約書一つひとつに対して課税されることから、当事者がそれぞれ所持するために2通作成するときには、その各々について納付（貼付）する必要があります。　また双方が連帯して納付義務を負うところも注意が必要です。
取引金額が多くなると、納める額も多くなります。　税額の一例として、
取引金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合
- - 請負契約書・・・2万円
  - 不動産売買契約書・・・2万円
  - 金銭消費貸借契約書・・・2万円
- 上記税率は基本税率ですが、平成26年4月1日から期間を限定して以下のように軽減措置が執られています。
- - 建築請負契約書・・・１万円（令和9年3月末まで）
  - 不動産売買契約書・・・1万円（令和9年3月末まで）
  - 金銭消費貸借契約書・・・軽減はありません。
  ただし、被災者が自然災害によって代替土地・建物を取得する場合に市町村長発行の罹災証明を添付することで、当該契約書が非課税となります。

登録免許税（国税）

所有者として不動産の権利を確実に守るには、法務局で登記をする必要があります。　「所有権保存登記」「所有権移転登記」と言われるのもです。
所有者本人が法務局に出向けば、ご自身で手続きを行うことも可能です。　しかし金融機関の融資で購入する必要がある時は、取引を確実にするため金融機関から司法書士を要請されることがほとんどです。
納める税額は、土地および中古住宅の場合は、固定資産課税台帳に登録された「固定資産税評価額」に対し税額が算出され、一方これから登録される新築住宅の場合は、法務局で定められたその年度の建築単価を基準に算出された税額を納めます。

税率の例として
- 所有権保存登記（新築建物、未登記建物）　０．４０％　X　「固定資産税評価額」
- 抵当権設定登記（ローン利用の時）　０．４０％　X　「債権金額」
- 相続による所有権移転登記　０．４０％　X　「固定資産税評価額」
- 贈与による所有権移転登記　２．０％　X　「固定資産税評価額」
- 売買による所有権移転登記　２．０％　X　「固定資産税評価額」

上記税率は本則税率ですが、期間を限定して以下のように軽減措置があります。
個人の居住用家屋で、広さや築年数など一定の要件を備えた軽減対象住宅については、市区町村で発行される住宅用家屋証明書を添付し申請する必要があります。

登記時
土地売買の所有権移転登記　1.5％（令和8年3月31日まで）
住宅用家屋の所有権保存登記　0.15％（令和9年3月31日　住宅用家屋証明書必要）
住宅用家屋の所有権移転登記　0.3％（令和9年3月31日まで住宅用家屋証明書必要）
認定長期優良住宅の所有権保存登記　0.1％　（令和9年3月31日まで）
認定長期優良住宅の所有権移転登記は　0.2％（令和9年3月31日まで）
認定長期優良マンションの所有権移転登記は　0.1％（令和9年3月31日まで）
認定低炭素住宅の新築の所有権保存・移転登記は　0.1％（令和9年3月31日まで）
宅地建物取引業者から一定の質の向上が図られた住宅の所有権移転登記　0.1％　（令和9年3月31日まで）
抵当権設定登記　0.1％　（令和9年年3月31日まで　住宅用家屋証明書がある場合は土地についても適用）

不動産取得税（地方税）

その名の通り不動産を取得したときに課税される都道府県税です。
対象は相続を除く、売買や贈与、交換または建築において課せられる税金です。
この税率は一律固定資産税評価額（課税標準額）の4％ですが、令和9年3月31日までは店舗、事務所等を除く住宅については、一定要件の下、固定資産評価額の3％に軽減されています。　加えて宅地評価土地を期間中に取得する場合は、課税標準額を固定資産税評価額の2分の1減額されています。
軽減の申請は、不動産取得後おおむね60日以内に契約書を持参して申し出る必要があります。（都道府県税事務所から「不動産取得に関する申告書」が送られてきます。）
ところで不動産取得税は申告納税方式ではなく賦課課税であるために、翌年以降は納税書が自動的に送られてきます。

その他軽減措置
耐震基準適合既存住宅では、固定資産評価額から　新築の場合は1200万円を、自己の居住に用する中古住宅の場合は、昭和29年7月1日以降に新築された年毎にそれぞれ控除額が異なります。
新築の認定長期優良住宅では　1,300万円（令和8年3月31日まで）を差し引いた額を課税標準とすることができます。
軽減要件を満たした住宅の敷地に関しては、土地１㎡当たりの評価額の1/2にあたる金額に、住宅床面積を2倍（200㎡を限度として）して算出された額、もしくは、4.5万円（150万円 x 3％）のどちらか多い額を土地税額から控除することができます。

住宅用土地の軽減が適用される要件は、新築住宅の土地、中古住宅の土地　それぞれに分かれています。

相続税（国税）

相続税とは、相続や遺贈（遺言によるもの）を取得した個人にかかる税金で、相続発生前7年間（制度は2024年1月1日から始まっていますが、完全移行は7年後の2031年になります。　それまでは制度開始日からカウントされた７年以内の期間となります。）の贈与と残された不動産、有価証券、生命保険料（相続人ひとりにつき500万円は非課税）、貴金属、売掛金などを含めた財産にかかる税金です。　
計算方法は
①（全相続額）から（債務や葬儀）費用と基礎控除（3,000万円＋600万円 X 法定相続人の数）を差し引き課税遺産総額を算出します。
②　法定相続分どおりに分けたと仮定して各人の相続税額を算出します。
③　算出された総税額を、実際に受け取る遺産割合に応じて按分し、速算表に基づき個々人の納税額を算出します。
④　相続発生７年前（制度完全移行時）までの間に贈与税が課税されている配偶者や未成年者（18才未満）、障害者、相次相続控除などは、 ③の算出額からそれぞれ控除します。　配偶者の場合はこのようにして計算後、法定相続分か1億6,000万円のいずれか多い方の金額までは課税されません。
相続税対策として、不動産の財産評価においての特例を利用し、相続評価を下げる方法があります。
土地を他人に貸している場合は、路線図に示されている割合が（G：30％～A：90％）が、所有者が利用している自用地より低く評価されますし、；建物に対しても、借家権割合を30％と見積もって軽減されます。
小規模宅地の特例・・・被相続人等の居住として主に用いられていた特定居住用宅地等の場合は330㎡まで、被相続人等の事業に用いられていた特定事業用宅地等の場合は400㎡までが相続税評価額から80％減額になります。
その宅地が貸付事業用宅地に該当する不動産貸付事業等である場合には、200㎡までが50％減額（事業の継続がなければ対象外）となります。そして相続時精算課税制度を利用して贈与を受けた宅地等は、対象外となりますので注意が必要です。

贈与税（国税）

有償・無償にかかわらず、個人から財産を受け取ったときに課税される税金です。
不動産取得時に借入金の免除を受けたり、時価相場より著しく安い価格で購入する時も、課税の対象となります。　ただし「暦年課税制度」を利用することにより、1年間に受けとる贈与額のうち110万円までは課税されません。
贈与税は金額の増加に従い税率は累進的に上がります。　最高税率は基礎控除額を差し引いた贈与税課税対象額に税率55％を掛け、そこから400万円を差し引いた額となります。
ただし、18才以上で直系尊属から受けた贈与の場合は、税率55％を掛け640万円を差し引いた額に変わります。

住宅取得等資金贈与の非課税特例

令和8年12月31日までの一定の要件を満たす新築・中古住宅の取得、住宅を建てるための敷地や増改築には以下の特例を利用出来ます。
住宅取得等資金贈与の非課税特例・・・1月1日において18才以上の子や孫（年間所得2,000万円、条件によっては1,000万円以下の直系卑属が、父母、祖父母、曾祖父母（直系尊属）から受ける自宅購入資金のうち
①　一定基準の省エネ性、耐震性、バリアフリー性のいずれかを備えた良質な住宅用家屋の場合は、1,000万円が、
②　その他の一般住宅では、500万円が控除されます。

この特例は、先にご紹介した暦年課税やこのあとご紹介する相続時精算課税との併用が可能です。
ただし、贈与を受けた翌年末迄に入居できなかった時は、特例が取り消されますので注意が必要です。

この特例とは別の制度になりますが、婚姻期間が20年以上ある配偶者への居住用不動産またはそれを取得するための資金贈与では、その住宅に居住することを条件として、2,000万円まで税金かからない制度があります。

相続時精算課税

贈与者が60才以上（住宅取得理由の場合は年齢制限がない）の血縁関係にある父母または祖父母のそれぞれが、18才以上の推定相続人や18才以上の孫に対して、生前に2,500万円まで課税されずに贈与ができる制度です。　また、令和6年からは基礎控除が年間110万円加算されます。
摘要を受ける住宅家屋等の範囲は、新築住宅、中古住宅、住宅用家屋について行う増改築等それぞれに適用要件が決められています。

のちに贈与者の相続が発生した際には、他の相続財産と贈与を受けた額を合算した総額（基礎控除額を除く）に対して課税されるという制度です。

ただし、ひとりの贈与者から2,500万円を超える贈与を受けた場合は、贈与時にその超えた額に対して20％の税額を納める必要があります。

この制度を使うには、贈与を受けた翌年2月1日～3月15日の間に税務署に届出なければなりません。　また一度相続時精算課税を利用して贈与を受けた贈与者に対しては、その後暦年課税に戻ることが出来なくなります。
ところで相続時精算課税制度の手続きをしない場合は、暦年課税制度を選択していることなっています。　暦年課税は相続時精算課税制度と同じように年間110万円までは課税されませんが、非課税枠を超えた贈与額に対して10％～55％の贈与税が課税されます。　また、贈与者の相続が発生した場合、過去７年間の課税されなかった贈与が、生前贈与として相続財産に持ち戻される事になります。　その期間に課税があった場合には一旦精算され、相続税として再計算されます。

因みに相続時精算課税制度は、その制度を選択して以降の全期間にわたって、基礎控除額年間110万円を除いた全額が相続財産に持ち戻されます。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）（国税）

個人が居住するための一定の要件を満たした建築、新耐震基準の適合した住宅購入、増改築の際に銀行など金融機関から、１０年以上の返済期間で借り入をする場合、一定の要件を満たす住宅、かつ初年度に確定申告で申告することによって、居住中の年末借入残高の一定割合が１０～１３年間にわたり、年末借入残高に対して 0.7%が、所得税から控除されるというものです。　所得税で控除しきれない残額については、残りを総所得金額等の５％かつ9.75万円を上限として翌年の個人住民税から控除されます。
　令和7年12月31日までの居住では、新築住宅または買取再販住宅の場合、認定長期優良・認定低炭素住宅では4,500万円, ZEH水準（ゼロエネルギーハウス）省エネ住宅では3,500万円、省エネ基準適合住宅では3,000万円以下の借入残高に13年間適用されます。また、これまで対象とされてきた省エネ性能を持たない一般住宅については、今年度以降控除を受けられなくなりました。
また、子育て世代（19才未満の扶養親族を有する者）と若年夫婦世帯（夫婦いずれかが40才未満の者）には子育て特例対象個人として、認定住宅等の新築住宅に500～1,000万円の上乗せがあります。
中古住宅、住宅の増改築等の場合は、認定長期優良・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅などの認定住宅等では3,000万円、その他の住宅では2,000万円以下の借入残高に10年間適用されます。
ただし、この住宅ローン控除を受けるには、購入者の所得が2,000万円以下である必要があり、また入居年以前3年間に居住用財産の 3,000万円控除や買い換えなどの特例を利用していない場合に限ります。
控除手続きは、借入金融期間等に「住宅ローン控除申請書」を提出すると、税務署から年末残高の情報等が送られてきます。　あとはその内容を基に翌年に確定申告を行います。

対象となる住宅について　新築の場合は以下の条件を満たしていること
- 工事完了から６ヶ月以内に自己の居住に用すること。
- 床面積が５０㎡以上あること。　ただし新築住宅の場合、合計所得金額が1,000万円以下の者は40㎡以上に緩和されます。
- 店舗・事務所併用住宅では居住部分が床面積の２分の１以上あること。
- 中古住宅の場合は、新耐震基準に適合している等も満たしている必要があります。
適用要件、控除期間、控除額の計算方法は国税庁の該当ページをご参照下さい。

住宅の投資型減税・・借入金の有無を問わない減税（国税）

長期優良住宅や低炭素住宅、ZEHの新築等住宅購入では、性能強化された部分について性能強化費用相当額の10％以下かつ650万円以下の費用額が所得税から控除されます。　住宅ローン減税との選択適用です。　全額控除できないときは翌年度の税額から控除されます。（令和7年12月31日までに自己が居住した場合）

リフォーム減税（国税）

リフォームでは、令和7年12月31日までに居住の用に供した場合、工事費の10％の額が減税されますが、種類により以下の限度額があります。
① バリアフリー改修工事：200万円　②省エネルギー改修工事：250万円（太陽光発電はプラス100万円）　③多世帯同居改修工事：250万円　④ 耐震改修工事：250万円

複数の改修工事を合わせて行う場合、耐震または省エネ改修工事に加え耐久性向上改修：250万円です。
耐震と省エネ改修工事に加え耐久性向上改修：500万円です。　なお、太陽光発電装置設置は上限100万円を加算

子育て対応改修工事減税（国税）

子育て世代（19才未満の扶養親族を有する者）と若年夫婦世帯（夫婦いずれかが40才未満の者）には、対面キッチンへの交換、収納設備の増設、間取り変更工事など子育て対応改修50万円超の工事に対して令和6年12月31日までの居住で、250万円を限度に10％減税されます。

固定資産・都市計画税（地方税）

この税金は、自動車や事業用資産のほか、土地や家屋にも毎年賦課される税金で、3年に一度見直されます。（次回は令和6年度）
標準となる税額は、固定資産税評価の課税標準額に対して、固定資産税は0.14％で、都市計画税は0.03％です。ただし、課税標準額が土地30万円、家屋20万円に満たない場合は課税されません。

新築住宅に対する特例
令和6年3月31日までに新築された住宅床面積のうち120㎡までの部分は、税額を3年間（地上階数３以上の中高層耐火建造物については５年）にわたり固定資産税が２分の１に減額されます。（別荘を除く）
認定長期優良住宅の場合は、それぞれの期間に加え2年間増えます。
中古住宅に対する特例
令和6年３月末迄に耐震改修、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、住宅等の耐震改修を行った場合や、改修工事によって認定長期優良住宅に該当することとなった場合などは更なる税額軽減措置が取られています。（軽減適用となる家屋にはそれぞれ要件があります。）
住宅用地に関しては、住宅1戸につき200㎡までは小規模宅地用地、200㎡を超え、家屋床面積の10倍までの部分は一般住宅用地として分類されます。
固定資産税では、小規模住宅用地は６分の１に軽減、それを超える一般住宅用地では３分の１に軽減されます。
都市計画税では、小規模住宅用地は３分の１に軽減、それを超える一般住宅用地では３分の２に軽減されます。

住宅ローンについて