個人が土地建物を売却し、利益（譲渡益）が出る場合には、給与所得などとは別に譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得税計算の元になる金額（課税譲渡所得金額）は、買主から受け取ったそのままの全額ではなく、以前この不動産を取得するために
支払った購入価格｛建物の場合は現在価格（居住して使ってきた分は除かれた時価額）｝と購入経費に加え、今回譲渡する際に支払った譲渡費用の総額と居住用財産特別控除の総額から差し引いた残りの金額です。
計算式は、課税上と所得金額 ＝ 譲渡価額 － 取得費 ー 譲渡費用 － 特別控除
まず購入費ですが、当時の土地価格と建物現在価格や、取得時に支払った司法書士費用・媒介報酬・契約書に貼った印紙代・登録免許税・不動産取得税などがあります。
そして譲渡費用には、契約書に貼った印紙代・媒介報酬・取り壊し費用などがあり、この他に居住用財産に該当する場合は
所有期間にかかわらず３，０００万円の特別控除があります。
譲渡益に対する税率は、土地建物の譲渡した年の1月1日時点での所有期間 (～5年、5年～、10年～）や所有の目的（居住用なのかそうでないのか）別で異なります。
ただし、売却後３年間はローン控除を利用することができませんので、
売却金で住宅等の購入を予定している方は、どちらを使う方が有利なのか検討する必要があります。
また、譲渡損が発生した場合は原則他の所得との損益通算ができませんが、一定要件を満たす居住用資産に関しては適用できる場合があります。
これ以外にも、政策的要因で様々な特別控除が設けられますが、3年程度の期限を区切って実施されていることから、 今どのような優遇策が講じられているのか都度確認する必要があります。
不動産売却時の税金
不動産を売却して利益が出たときの税率について
短期譲渡所得
（不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年未満の場合）
- 課税譲渡所得金額 X 39.63％・・・（所得税 30.63 ％＋住民税 9 ％）
長期譲渡所得5年～10年
（不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以上の場合）
- 課税譲渡所得金額 X 20.315％・・・（所得税 15.315 ％＋住民税 5 ％）
長期譲渡所得10年～
（不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年以上の場合）
- ３，０００万円特別控除後の６，０００万円 以下の部分について
- 課税譲渡所得金額 X 14.21％ （所得税 10.21％＋住民税 4％）
- ３，０００万円特別控除後の６，０００万円超の部分について
- 課税譲渡所得金額 X 20.315％ （所得税15.315％＋住民税5％）
つまり所有期間10年を超える居住用不動産の場合、課税譲渡所得金額が 10,000万円とすると、
まず 3,000万円を控除した残りの 7,000万円（6,000万円＋1,000万円）が計算対象となり、
6,000万円 X 14.21／100 ＋ 1,000万円 X 20.315／100 ＝ 1,055.75万円 が支払うべく税額となります。
特定の居住用財産の買換え特例
これまで住んでいた住宅やその敷地を売って新たに居住用の住宅やその敷地を買い換える際に譲渡所得が発生したとしても、 新たに買い換えた不動産を将来売却する時まで待って、その損益を精算する制度（課税の繰り延べ）であるため、無税になる訳ではありません。
居住用資産の場合は、売却益が3,000万円控除で収まるようであれば、そちらの制度を利用した方がお得です。
相続空き家不動産譲渡の3,000万円特別控除
相続開始時から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から令和5年12月31日までに譲渡することが必要です。
特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です（区分所有建築物は対象外です）。
- 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること （ただし、一定要件の下、老人ホーム等に入所していた場合を除く）
- イ 相続開始の直前において当該被相続人以外に居住者がいなかったものであること
- ハ 相続開始時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されていたことがないこと
- )昭和56年５月31日以前に建築された家屋に限ります
対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。
- 譲渡価額が合計1億円以下
- 家屋を取り壊さず譲渡する場合（その敷地等も併せて譲渡する場合も含む）、当該家屋を耐震リフォームして譲渡時の耐震基準に適合させる必要があります。
-
※ 他のいずれか特例と併用する場合について
- イ 空き家と自己居住用財産譲渡との組み合わせでは、合計控除額３，０００万円までとなります。
- ロ 自己居住用財産の買換え等に係る特例措置との併用が可能です。
低未利用土地等を譲渡した場合の１００万円特別控除
土地利活用推進策 譲渡所得から最大１００万円控除
- イ 個人が譲渡した者であること。
- ロ 譲渡した年の元旦に所有期間が５年を超えていること。
- ハ 譲渡価格合計が５００万円以下の都市計画区域内にあること。
令和２年７月１日～令和４年の年末まで
相続税が取得費に加算される特例
相続財産譲渡時の取得費加算
- イ 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
- ロ その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
- ハ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限（１０ヶ月後）の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
相続した財産全体に要した相続税から、対象不動産の相続税分を取得費として費用に加算することにより、既納分の相続税から還付を受けることができます。 条件に該当する株式なども特例の対象になります。
賃貸マンション建設で相続税評価額が大幅減
相続税の評価では、土地は相続税路線価価格、建物は固定資産評価額になるのですが、他人に貸している土地、建物の場合、所有者が自由に使えないことによる不動産評価減を考慮されます。
例えば相続控除後の金額が現金で1億円ある時、現金のままであれば課税評価額1億円。
そのお金を使い土地を購入し、共同住宅を建てるとすると
土地を購入すれば、相続税路線価 7,200万円 X 貸家建付地( 1 - 貸家割合 0.3 X 借地割合 0.6)= 5,904万円
1億円を借り入れで建てた共同住宅の評価は、
1億円 X おおよその固定資産評価 0.7 X ( 1 - 貸家0.3) = 4,900万円
結局 相続財産（土地 5,904 + 建物 4,900 - 借入れ 1億円)= 相続税評価額 804万円 となり、9,196万円の圧縮になります。