不動産売却(譲渡)時の税金

土地や建物を売却し、利益が発生した場合には、その利益について譲渡所得という税金が課せられます。それは給与所得など他の所得から分離して課税されます。

上の利益(課税譲渡所得金額)とは、譲渡対象不動産を購入したときに要した「取得費」はもちろんのこと、売却に必要な費用を除いた残りの金額で純利益のことです。

計算式は 課税譲渡所得金額=譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除 となります。

その税率は不動産の所有期間(5年以下かそれ以上か)の区分や所有の目的(居住用なのかそうでないのか)により、違ってきます。

国の経済政策の必要性から不動産譲渡に関して様々な特別控除が設けられますから、その時々で今はどのような優遇策が講じられているのかを確認する必要があります。

① 短期譲渡所得(不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年未満の場合)

課税譲渡所得金額 X 39.63% = 所得税(30.63 %)+住民税(9 %)

居住用財産の場合は3,000万円の特別控除を適応することが出来ます。(この特別控除を適応すると住宅ローン控除はご利用できなくなります。)

② 長期譲渡所得5年~10年(不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以上の場合)

課税譲渡所得金額 X 20.315% = 所得税(15.315 %)+住民税(5 %)

居住用財産の場合は計算された課税譲渡所得金額から3,000万円の特別控除を適応することが出来ます。 ただし、この特別控除を適応すると住宅ローン控除はご利用できなくなります。

③ 長期譲渡所得10年~(不動産の保有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年以上の場合)

課税譲渡所得金額 X 14.21% = 所得税+住民税 (6,000万円以下の部分について)

課税譲渡所得金額 X 20.315% = 所得税+住民税 (6,000万円超の部分について)

つまり、譲渡益が7,000万円とすると
6,000万円 X 14.21/100 + 1,000万円 X  20.315/100 = 1,055.75万円

居住用財産の場合は計算された課税譲渡所得金額から3,000万円の特別控除を適応することが出来ます。 ただし、この特別控除を適応すると住宅ローン控除はご利用できなくなります。

    控除について
  • 3,000万円特別控除とは、マイホームを売却したときの譲渡所得から3,000万円控除する制度です。 ただし、前年・前々年にこの制度を利用していないことが必要です。

④ 相続空き家不動産譲渡の3,000万円特別控除(一定の条件の下、3年10ヶ月以内の譲渡)

○空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除 相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡することが必要です。 特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です(区分所有建築物は対象外です)。
  • 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
  • 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住者がいなかったものであること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 相続時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されていたことがないこと
特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。 譲渡価額が1億円以下 家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む)、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること ※本特例は、自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除または自己居住用財産の買換え等に係る特例措置いずれかとの併用 が可能です。また、相続財産譲渡時の取得費加算特例とは選択制となります。

⑤ 相続税が取得費に加算される特例(一定の条件の下、3年10ヶ月以内の譲渡で確定申告による)

  • イ 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  • ロ その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • ハ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

相続した財産全体に要した相続税から、控除対象不動産の相続税分を取得費として費用に加算することにより、既納分の相続税の還付を受ける

相続税が100万円として、そのうち控除対象不動産の相続税が80万円相当とすると, その分が還付されることになります。 ただし、平成26年12月31日以前の相続又は遺贈により取得した財産を譲渡した場合は、控除対象不動産以外の土地等の相続税も加算出来ます。

建物や株式などは、前述の控除対象物のみの計算になります。

おまけ

賃貸マンション建設で相続税評価額が大幅減

相続税の評価では、土地は相続税路線価価格、建物は固定資産評価額になるのですが、他人に貸している土地、建物の場合、所有者が自由に使えないことによる評価減を考慮しますので、その点を有利に活用します。 例えば相続控除後の金額が現金で1億円ある時、現金のままであれば課税評価額1億円。

そのお金を使い土地を購入し、共同住宅を建てるとすると

土地を購入すれば、相続税路線価 7,200万円 X 貸家建付地( 1 - 貸家割合 0.3 X 借地割合 0.6)= 5,904万円

1億円の借り入れで建てた共同住宅の評価は、

1億円 X おおよその固定資産評価 0.7 X ( 1 - 貸家0.3) = 4,900万円

結局 相続財産(土地 5,904 + 建物 4,900 - 借入れ 1億円)= 相続税評価額 804万円 となり、9,196万円の圧縮になりました。

代表者

京美ハウジング代表・宅地建物取引主任者・二級ファイナンシャルプランニング技能士の片岡です。

◇ 宅地建物取引主任者
◇ 二級ファイナンシャルプランニング技能士

私が責任を持ってサポートさせて頂きます。

京都市空き家相談員です

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空き家所有者や地域の方からの空き家に関する相談に応じるための研修を受けた京都市登録の相談員(中京第2803-31号)です。

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