住宅ローン(融資)について

ローン

ローン金融機関での借入

① 収入に対するローンの借入限度額の目安

サラリーマンでの借入限度額目安は「年収の5倍まで」と言われていますが、金融機関では、以下の三要素からおよその目安額を算出されます。
①年収に応じた試算金利 ※3.0%~4.0%(金融機関により異なります)
②年間収入に対する返済比率 ※30~40%(所得により異なります)
③借入期間 ※新築の場合 期間35年位、完済が80才まで(金融機関で異なります)

 また、自営業者様の場合は収入額が変動しますので3年間の所得での判断で、審査はサラリーマンの方よりも厳しい内容となってます。

ここで審査される融資額は「借りられる限度額」であって、無理なく払っていける額ではありません。

たとえば、年間収入に対して「およそ30%」、65歳までに返済する場合、目安額は「65歳 - 今の年齢」X「年収」X「0.3」+「頭金」 の式になります。

ここで注意が必要なのは、この目安額は返済利息や諸費用も含んでいるため、そのまま物件価格になるのではありません。

 従いまして返済利息を除いた額を逆算しなくてはいけません。
どうぞお気軽にお尋ねください。

理想を言えばマンションにしても、戸建てにしても年数に応じて、建物・設備の修繕費が増えてきます。その辺りまでを考慮に入れるのであれば、返済比率を30%ではなく、25%に抑えて計算するのがより安心です。

実際に借入条件から計算していただけます。→ローンシミュレーター

② 返済方法は

  • 元利均等返却型とは

     
  • まで毎月きまったの金額を返済していく方式です。
    返済初期には支払金額の内利息が占める割合が非常に高く、元金があまり減らないので返済がなかなか進みません。
     返済当初は利息ばかりを払っているような状態になります。

     毎月の負担額を一定にし、計画的に返済されたい方におすすめです。

  • 元金均等返済型とは

     元金を借入期間で割り平均化した額に、その時点での借入残高に対する利息を加える方式です。
     返済当初は元金が減っていませんので、それに対する大きな利息分が加算されますが、元金が毎月着実に減っていきますので、金利も目に見えて小さくなっていきます。
    結果として最終的な返済総額も低く抑えられます。
     当初の支払額が多いですが、返済に余裕のある方にはおすすめです。

③ 申し込み時に必要なものは

  • 住宅ローン借入申し込み書
  • 個人情報取り扱いの同意書
  • 団体信用生命保険の申し込み書
  • 身分証明書
  • 実印と印鑑証明書
  • 住民票の写し、外国人登録原票記載事項証明書
  • 収入証明書(会社員;源泉徴収票及び住民税決定通知書、直近分の公的な収入証明書など ・個人事業主;(確定申告書の写し・・直近3期分、納税証明書その1、その2・・直近3期分)
  • 火災保険申込書(申込が完了したもの)
  • 重要事項説明書、売買契約書、登記事項証明書、物件概要書など
  • その他購入物件の種類や増改築の別によって必要書類がそれぞれあります。

④ 申し込み時に必要な費用は

  • 自己資金として出来れば物件価格の20%以上を用意するのがおすすめです。 そうすることで金利の優遇を受けられたり、審査が有利になったりします。

  • 住宅ローンの借用証書(金銭消費貸借契約書)に貼付する「印紙」(1,000万円~5,000万円以下は2万円です。

  • 保証契約事務手数料・・・32,400円~54,000円くらい(利用金融機関で異なります)

  • 信用保証料・・・3,000万円を30年借入れる条件で、保証料を一括払いにした場合、60万円くらいですが、金融機関や審査により変わります。分割払いも出来るのですが、支払総額は一括払いに比べ100万円ほど割高になります。

  • 火災保険料・・・所在地や耐火建築物かにより変わりますが
    延べ床面積100㎡の木造住宅を30年保証にすると、補償内容により30万円~60万円ぐらいになり、一括での支払いです。

  • 住宅ローンを設定するのに必要な抵当権設定登記の「登録免許税」は、実際の借入額の0.4%(特例で0.1%)必要です。
      租税特別措置でご確認頂けます。 

  • 団体信用生命保険料は多くは金融機関が負担しますが、ガン保証特約や三大疾病特約を余分に付加する場合は、別途負担が必要です。

⑤ 借入の目安は

住宅ローンの借入限度額は、購入価格の80%が基本で、20%程度はいわゆる頭金として準備するのが望ましいです。 もちろん今後の収入が安定しており、返済に余裕があれば100%フルローンも可能ですし、諸費用も可能な場合があります。
しかし、フルローンは勤続年数や年収などの審査基準がより高くなり、条件によっては審査に通らないこともあります。

⑥ 変動金利の元利均等払いの場合、2つのルールがあります。

「5年ルール」と「1.25倍ルール」です

    「5年ルール」とは
  • 5年間は毎月の返済額を変えないようにする。

     金利は半年ごとに見直され、利子に反映、計算されます。
    返済期間途中金利が変動する度に、返済額が増減してしまうと、返済計画が立ちゆかなくなってしまいます。
    途中の変動は極力なくすため、5年間毎月の支払額を一定にするルールのことです。
     支払額を変えない代わりに元金部分と利子部分の内訳を変えて調整します。
     金利が上昇した場合、月々の返済額の「元金と金利」内訳の、金利の部分に占める割合が多くなり、反対に元金の減りが少なくなります。
     その結果、返済金額調整の時期である5年後に、返済が進まず繰り延べされていた分と合わせて計算するため、そこで初めて毎月の支払額が増加します。
    「1.25倍ルール」とは
  •  5年ルールによって5年後に見直された毎月の支払額が、どれだけ上昇しても前の5年間に毎月支払っていた返済額の1.25倍以上は超えないようにする。

     ここでも実際の返済額が1.25倍を超えている部分は、また次の5年後へと繰り延べされてしまいます。

代表者

京美ハウジング代表・宅地建物取引主任者・二級ファイナンシャルプランニング技能士の片岡です。

◇ 宅地建物取引主任者
◇ 二級ファイナンシャルプランニング技能士

私が責任を持ってサポートさせて頂きます。

京都市空き家相談員です

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