不動産購入の流れ

プランから引渡までの事柄

  • 資金計画・・・取得総費用と返済プランをアドバイスいたします
  • お家探し・・・最新情報や非公開情報からご一緒にお探しします
  • 物件の選定・・・ご紹介物件のメリット、デメリットの比較検討します
  • 現地確認・・・物件状態や近隣の街並み、音や臭い等を実際現地でご確認
  • 購入希望物件の決定・・・「購入申込書」を提出し、他への販売を止めます
  • 融資事前審査・・・ローン借入れの事前(大まかな)審査を申し込む
  • 重要事項説明・・・物件詳細を「重要事項説明書」を用いてご説明します
  • 売買契約・・・契約書を取り交わし、手付金を支払います
  • 融資申込み・・・売買契約締結後、すぐにローンの本申込み(正式な審査)
  • 登記準備・・・新住所で所有者登録をご希望の時は、前もって住所移転する
  • 決済・・・金融機関などで取引関係者が一堂に会し、支払と引渡しを行う
  • すまい給付金・・・消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和する制度

資金計画住宅購入予算について、ご一緒に検討していきましょう!

資金計画

住まい探しの第一歩は資金計画からです。
大変な思いをして理想の物件を探し出しても、予算オーバーになってしまえば、結局 その物件は買えません。
 不動産を購入する時には物件の価格以外に様々な費用が発生し、思ったよりも多くの額(「不動産の購入費用」)が必要になります。
手に入れていただける最適物件をご紹介させていただくため、まず最初に資金計画をおねがいしています。 その目安にしていただけるようにライフイベント表作成サービスなども実施致しております。
是非、ご利用くださいませ。

お家探し物件への思いをいっぱいお話し下さい!

物件のご紹介

まずは、お客様の夢やご希望をお伝え下さい!
庭付き、駅近、買物に便利、オール電化、~小学校区、自然がいっぱい、等々、ご希望条件に近い、新鮮な情報をご提供いたします。
地元である、JR二条駅、円町駅、花園駅、太秦駅。 地下鉄東西線の太秦天神川駅、西大路御池駅、二条駅、二条城前駅。 京福電鉄嵐山線の西院駅、三条口駅、山ノ内駅、蚕ノ社駅、太秦駅周辺は特に情報を持っています。
地場の不動産屋なので、周辺の業者に親しいネットワークがあり、非公開物件(売主様都合で公開しないもの)や、新築の未公開物件などの情報もいち早くご案内できます。
重点地区エリア以外でも、全国にオンラインでつながった不動産ネットワークから、リアルタイムに最新の情報を入手、ご案内可能です。
あちこち回るご面倒はありません。 是非、お任せ下さい!

物件の選定たくさんの気になる物件を絞るお手伝い

物件の選定

物件には、それぞれ特徴があります。
この物件は交通の便利がいいが、あの物件は各部屋に収納スペースがあるとか、あっちの物件はベランダが広い。。。などなど。何を基準に決めたら良いかわからなくなります。
「きょうびクラブ」にご登録いただきますと、ご紹介した物件の比較を、ご自身で簡単にしていただける自己物件診断シート(相対評価表)を差し上げています。
ひとつの物件には価格、立地条件・建物の広さ、間取りなどたくさんの比較する項目があり、情報を整理する必要があります。
比較検討する項目を配置した自己物件診断シートに、点数を入れ、物件毎の合計点を比較するだけ。 総合得点の高い物件が、理想に近い物件として客観的に知ることができます。
しかし、そのようにして10軒近く物件を検討しても、満足のいく物件が見つからない時もあります。 そんな時は、希望する条件の中で優先順位を変えてみるとか、合格基準点を下げてみるとか、もしくは、ご予算をアップして見直す必要がありそうです。
いずれを変えても、該当する物件が無いの時は、
理想の物件はその地域、手の届く価格では存在しないのかもしれません。

現地確認いよいよ実物の物件を見に行きましょう!

現地確認

資金計画も、物件内容もバッチリとなりましたら、いよいよ物件の内覧です。
当日はご一緒に現地に赴き、周辺環境、設備や内装などをご覧頂きます。
資料だけではわからない(開放感や通風、騒音、臭い)などチェックして頂き、
想像した通りのものか、許容できる範囲にあるのかなど、ご確認いただきます。
間取りだけではわからない、良いところや反対に、不便なところも見えてきます。
現に住まわれているお家の場合、ご都合に合わせ日程を調整する必要があります。また、ご近所様に公表せず、売りに出されているケースも多いですから、なるべく周囲に気づかれないようにご注意ください。 プライベートな生活用品等が置かれているため、写真撮影は極力避け、どうしても必要な時は、居住されている方の許可を取りますので必ず私どもを通してお尋ね下さい。
お客様の中に、広告で見つけた物件を直接見に行ってしまわれる方もおられますが、居住されている方や付近住民のご迷惑になりますので、くれぐれも事前のお申し込みをお願いいたします。

購入希望物件の決定いよいよ契約に向け動き出します

購入申込書

ご購入の意志が固まれば、「不動産購入申込書」を売主様に提出します。
記載内容は、決済方法や価格、引渡時期、買主様情報などです。 この時、なにかご希望があれば、交渉内容として書き入れます。
この申込書を提出することで、他の買主様より先に交渉する権利を獲得します。 提出することによって契約がただちに成立することはありません。 
申込金をお預かりされる相手業者もありますが、取引が不調に終わってしまった時には、全額返還されますのでご安心ください。
そうはいっても安易に申し込むと、他の購入希望者の権利を一時的に奪うことになり、ご迷惑になりますので、提出時にはよくお考え下さいませ。

融資事前審査購入資金のお借り入れが出来そうか、借入先に前審査を依頼します

事前審査

金融機関の仮審査は、世帯の収入や職業、勤続年数の他、購入しようとする物件の評価により判断されます。
通常2~7日程で審査結果がでます。

重要事項説明ご契約内容に誤解がないか、しっかり確認していただく為のご説明

重要事項説明

重要事項説明書とは、契約するかしないかの判断に重要な影響を与える事項についてまとめられた書面で、説明資格を持つ者により交付、説明されます。
専門用語、法令用語がたくさん出てきて、とても難解です。
内容を十分理解できるように、解らないところは気後れせずに、説明の途中でもすぐ質問をしましょう。

書かれているおもな項目は次のようなものです。
  • 物件に存する権利の種類(所有権、賃借権、抵当権など)や法令上の制限、私道負担、生活関連設備(水道、ガスなど)水道、ガスなど)
  • 金銭の授受、契約解除、損害賠償額(違約金)の予定、瑕疵担保責任、手付金、預かり金・支払金の保全措置、金銭貸借のあっせん内容、取引条件に関する事項
  • その他、宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項

売買契約物件の受け渡しを、正式に約束します

売買契約

重要事項の説明を受けた後、買主様、売主様双方の取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにした売買契約書を読み合わせ、双方とも問題がなければ、契約成立の証として署名、捺印します。 
物件の受け渡しが間違いなく履行されるように細かい所まで書かれています。 
ご契約の際、買い主は手付金(物件価格のおおよそ5%~20%)を支払います。
締結場所は売り主様指定の場所になりますが、売り主側の不動産業者事務所で行われるのが一般的です。
その他必要な持ち物として、身分証明書、印鑑証明書、契約書に貼付する印紙、仲介手数料の半額があります。

融資の申込み正式審査の申込みをし、融資実行を確定させます

融資の本申込み

売買契約成立後は、契約履行に向けて努力する義務が、損害賠償責任を伴い発生するので、すぐに融資先へ必用書類を添えて申し込みます。
事前審査とは異なり、融資承認がおりるまで一般の融資で2~4週間、公的機関の融資(公庫・年金など)は1~2ヶ月ほど時間を要します。 事前審査での情報と申請内容が違わなければ、ほぼ承認されることでしょう。
融資申し込みに必要なものは、
実印・住民票の写し(発行後1ヵ月以内で、ご家族全員分の記載のあるもの)・印鑑証明書(発行後1ヵ月以内のもの)・収入を証明する書類{給与所得のみの方は、源泉徴収票や住民税課税決定通知書の1年分・給与以外の所得の方は、確定申告書 や住民税課税決定通知書等や所得証明書(いずれも3期分)} その他、売買契約書・重要事項説明書・フラット35ではそれ以外に物件概要書を要します。
残念にも審査の結果、融資不成立時には、ローン特約(付いていない場合は付けるよう要求しましょう)により、支払い済みの手付金等は全額返還され、契約は白紙解除になります。

登記準備お薦めは新住所に!

登記準備

金銭消費貸借契約の日には出来れば新住所の住民票を金融機関に提出します。
旧住所でも契約は可能ですが、取得不動産を次に売却しようとするときに、新住所(売却時の現住所)に変更する必要があり、その際、余分な費用と時間がかかってしまいます。
現に居住していなくても、現住所は任意の場所に変更ができるのです。

決済残代金の清算と物件の引渡し

決済

決済場所は、金銭消費貸借契約をした借入金融機関に指定することが多いのですが、買主様のご希望場所を指定することも出来ます。
その場所に売主様、不動産業者、司法書士が一堂に会します。

  • 司法書士が所有権移転登記手続き、抵当権設定の登記手続き
  • 残代金の支払い、公租公課、管理費などの日割り精算
  • 諸費用(登記費用、ローン保証料、ローン事務手数料、火災保険料、仲介手数料の残額、住宅金融支援機構特有の団体信用生命保険料、融資残高証明書の郵送料)などのお支払い
  • 持ち物(身分証明書、借入金融機関の通帳、銀行印、実印)
  • 付帯設備の保証書や取扱説明書、物件のパンフレット、管理規約などの書類の受け取り、鍵の受け取り

以上で契約は完了しますが、購入物件の敷地境界や付帯設備などの最終確認は決済日前までに必ず済ましておきましょう。

すまい給付金

すまい給付金

消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。

  • 床面積が50m2以上である新築住宅
  • 住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている売主が宅地建物取引業者である中古住宅が対象
  • 住宅ローンの利用がない場合、年齢が50才以上の者が取得する売主が宅地建物取引業者である中古住宅が対象
  • 給付額は収入により変わります。 425万円以下では30万円、475万円までは20万円、510万円までは10万円の支給になります
  • 詳しくはこちらで http://sumai-kyufu.jp/

以上で契約は完了しますが、購入物件の敷地境界や付帯設備などの最終確認は決済日前までに必ず済ましておきましょう。

代表者

京美ハウジング代表・宅地建物取引主任者・二級ファイナンシャルプランニング技能士の片岡です。

◇ 宅地建物取引主任者
◇ 二級ファイナンシャルプランニング技能士

私が責任を持ってサポートさせて頂きます。

京都市空き家相談員です

空き家相談

空き家所有者や地域の方からの空き家に関する相談に応じるための研修を受けた京都市登録の相談員(中京第2803-31号)です。

AIG損害保険代理店

もしもの時に頼れる保険です。