税金と控除

① 印紙税(国税)

印紙税と言えば「領収書」に貼る収入印紙がお馴染みです。
従来は3万円までが無税でしたが、5万円までと枠が広げられました。
現金の領収以外の書類にも課税されるものがあります。
不動産を購入するときの売買契約書や、建築工事を依頼するときの「建築請負契約書」金融機関からお金を借りるときの「金銭消費貸借契約書」 などが「課税文書」と呼ばれ、それにあたります。
それぞれの基準金額に対応する税額の「収入印紙」を貼付して、割印することにより納税します。
一方、「媒介契約書」「重要事項説明書」「不動産購入申込書」「建物賃貸借契約書」「駐車場使用契約書」「管理委託契約書」 「土地使用貸借契約書」などは「非課税文書」になります。
契約書一つひとつに対して課税されることから、当事者がそれぞれ所持するために2通作成するときには、 その各々について納付(貼付)する必要があります。

    税額の一例として 金額を1,000万円超~5,000万円以下の場合
  • 建築請負契約書・・・1万円(平成30年3月末まで)
  • 不動産売買契約書・・・1万円(平成30年3月末まで)

② 登録免許税(国税)

不動産の所有者としての権利を確実に守るには、法務局で不動産の所有権登記をする必要があります。 「所有権保存登記」「所有権移転登記」と言われるのもです。
所有者本人でも、法務局に行けば出来なくはないのですが、一般的には司法書士に手続きを依頼しますし、融資を受ける時は、依頼することが必須になっています。
納める税額は、土地および中古住宅の場合は、固定資産課税台帳に登録された「固定資産税評価額」に対し、新築住宅の場合は、法務局で定められた建築費を基に、権利設定内容に応じた税率で算出された金額分の収入印紙を貼付して納めます。

    税率の例として
  • 所有権保存登記(新築建物、未登記建物) 0.40% X 「固定資産税評価額」
  • 抵当権設定登記(ローン利用の時) 0.40% X 「固定資産税評価額」
  • 相続による所有権移転登記 0.4% X 「固定資産税評価額」
  • 贈与による所有権移転登記 2% X 「固定資産税評価額」
  • 売買による所有権移転登記 2% X 「固定資産税評価額」

上記税率は基本率ですが、土地売買の所有権移転登記は平成29年3月31日まで1.5%に軽減されています。 個人の居住用家屋の場合、 広さや築年数など一定の要件を備えている中古住宅や 新築家屋については、住宅用家屋証明書を添付することにより、以下のように税率が軽減されます。

  • 一定の住宅用家屋の所有権保存登記 0.15%(平成29年3月31日まで)
    一定の特定認定長期優良・低炭素住宅の保存登記 0.1%(平成28年3月31日まで)
  • 一定の住宅用家屋の所有権移転登記 0.3%(平成28年3月31日まで)
  • 低炭素住宅の所有権移転登記 0.1% (平成28年3月31日まで)
  • 一定の特定認定長期優良戸建ての所有権移転登記は0.2%(平成30年3月31日まで)
  • 一定の特定認定長期優良マンションの所有権移転登記は0.1%(平成30年3月31日まで)
  • 抵当権設定登記 0.1%(平成29年3月31日まで)

③ 不動産取得税(地方税)

その名の通り不動産を取得したときに課税される都道府県税です。
対象は土地・建物で、売買や贈与、交換または建築においても課せられる税金です。
この税率は一律4%ですが、平成27年3月31日までに取得された宅地評価土地の場合は、固定資産芸評価額を2分の1にした額の3%が土地の税額になります。
また、建物のうち住宅については、固定資産評価額に対しての3%が税額に軽減されています。
軽減の申請は、不動産取得後60日以内に申し出る必要があると定められていますが、申告納税方式ではなく賦課課税であるため何もしなくても、納税義務が発生する時には納付書が送られてきます。。

    その他軽減措置
  • 住宅用建物では新築住宅、中古住宅についてそれぞれに一定要件を満たせば、住宅の固定資産評価額から最高1200万円を、また
    新築の認定長期優良住宅では1,300万円を差し引いた額を課税標準とすることができますし、税額も本則が4%のところ3%に軽減されています。(~平成28年3月31日)
    中古住宅では築後20年(非木造は築後25年)以内の建物や新耐震基準を満たした住宅では、新築された年度ごとに定められた控除額を差し引き、課税標準とすることができます。※軽量鉄骨増は非木造ではありません。
  • 住宅用地に関してはさらに一定の要件を満たせば、土地評価額の半値の単価と 住宅床面積の2倍の面積(200㎡を限度として)を掛けあわせた額、その額が4.5万円に満たない時は4.5万円を土地税額から控除するというものです。

④ 贈与税(国税)

有償・無償にかかわらず、個人から財産を受け取ったときに課税される税金です。
不動産取得時に借入金の免除を受けたり、時価相場より著しく安い価格で購入する時も、課税の対象となります。 しかしながら、1年間に受けとる贈与額が「暦年課税制度」では、110万円の基礎控除額以下である場合には課税されません。
金額が増すに従い、税率は累進的に上がり、最高税率は贈与税課税対象額の(50%-25万円)にまで上昇します。ただし、平成27年1月からは最高税率(55%-400万円)にまで上昇する予定です。

    ~平成29年12月31日までの一定の要件を満たす住宅の取得には以下の特例を利用出来ます。
  • 住宅取得等資金贈与の非課税特例・・・1月1日において20才以上の子や孫(年間所得2,000万円以下)が、父母、祖父母、曾祖父母から受ける自宅購入資金のうち
    ①一般住宅では、平成26年は最高500万円 
    ②省エネ等住宅など良質な住宅用家屋の場合は、一般住宅より500万円の上乗せがあります。
  • 相続時精算課税制度・・・20才以上の子(平成27年からは孫も含む)が、年齢65才以上の父母(平成27年からは60才以上)から受ける資金のうち最高2,500万円までの贈与金額を相続発生時にまで繰り延べる制度です。
    適用した年度に限らず、複数年度にわたって合計金額が限度額に達するまで使用できます。
    また、平成29年12月31日までは特例があり、一定の要件に該当する住宅取得や一定の増改築の要件を満たせば親の年齢が65歳未満であってもこの制度を利用出来ます。一度この制度を利用し始めると、以降は暦年課税制度を 選択することは出来ません。

また、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」は ①「暦年課税制度」の110万円控除か ②「相続時精算課税制度」のどちらか一方との併用が可能です。

⑤ 相続税(国税)

相続 や 遺贈または 相続発生前3年以内の贈与を受けた財産にかかる税金です。 不動産、有価証券、生命保険料(相続人ひとりにつき500万円は非課税)、 貴金属、売掛金などが対象となります。

計算方法は
①(全相続額)から(債務や葬儀)費用と基礎控除(3,000万円+600万円 X 法定相続人の数)を差し引き課税遺産総額を算出します。
② 法定相続分どおりに分けたと仮定して各人の相続税額を算出します。
③ 算出された総税額を、遺産を受け取る割合に応じて按分し、速算表に基づき個々人の納税額を算出します。
④ 配偶者や未成年者、障害者など控除の対象者は、③の算出額からそれぞれ控除します。
対象となる特定居住用宅地等は、330㎡までです。

  • 配偶者控除・・・配偶者には正味の遺産額が、1億6千万円か法定相続分までの金額は、非課税になります。
  • 相続税対策として、不動産の評価を下げる対策があります。
  • つまり不動産の財産評価においての特例を利用するのです。
    借地として貸されている場合は、路線図に示されているG(30%)~A(90%)分低く評価されますし、土地の形や接道状況によっても宅地の評価額が変わります。
    小規模宅地の特例・・・特定居住用宅地等の場合は330㎡までが、特定事業用宅地等の場合は400㎡までが相続税評価額から80%減額になります。 ただし、同居していない親族や、相続税の申告期限(相続発生時から10ヶ月間)まで宅地を保有していないとこの特例は利用出来ません。
    その宅地が貸付事業用宅地等である場合には、200㎡までが50%減額(事業の継続がなければ対象外)です。 それぞれ適応要件がありますので注意が必要です。

⑥ 住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)(国税)

個人が居住するための建築、購入、増改築の際に銀行など金融機関から、10年以上の返済期間で借り入をする場合、一定の要件を満たす住宅、 かつ初年度に確定申告で申告することによって、居住中の年末借入残高の1%が10年間にわたり所得税から控除されるというものです。  所得税で控除しきれない残額については、残りを翌年の住民税から控除されます。
一般住宅では4,000万円、認定長期優良・認定低炭素住宅では5,000万円以下の残高部分に適用されます。(平成29年12月31日まで)
また所得税で控除しきれない額が残る時は、住民税からも最高13.65万円までが控除されます。

ただし、入居年以前3年間に居住用財産の3,000万円控除や買い換えなどの特例を受けていないことの制限があります。
新築の場合は以下の条件を満たしていること
  • 6ヶ月以内に居住すること。
  • 床面積が50㎡以上あること。
  • 店舗・事務所併用住宅では居住部分が2分の1以上あること。
  • 年収が3,000万円以下であること。
中古住宅の場合は以下の条件を満たしていること
  • 生計を共にする親族などから譲渡されたものでないこと。
  • 贈与されたものでないこと
  • 建築後20年(耐火建築物では25年)以内に建築されたもの
  • 新耐震基準に適合し、証明されたもの。
増改築の場合は新築住宅の条件以外に以下の条件に満たしていること
  • 工事費用が100万円以上
  • 店舗・事務所併用住宅では居住部分の工事費が2分の1以上。
  • 増改築後の住宅の床面積が50h㎡でかつ半分以上を居住用として半年以内に住むこと

その他、特定の増改築(バリアフリー、省エネ改修工事)に係わる住宅ローン控除の特例があります。こちらは借入額の1,000万円以下の部分について適用されます。

適用要件、控除期間、控除額の計算方法は国税庁の該当ページをご参照下さい。

⑦ 新築の認定住宅に対する特別控除(国税)

住宅ローンを利用しない場合の認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の購入では
性能強化された部分について性能強化費用相当額の10%以下かつ65万円以下の費用額が所得税から控除されます。全額控除できないときは翌年度の税額から控除されます。 (平成29年12月31日までに自己が居住した場合)

⑧ リフォーム減税(国税)

住宅ローンを利用しない場合のリフォームでは
①平成29年12月31日までの
Ⅰ:耐震改修工事 Ⅱ:省エネルギー改修工事 Ⅲ:バリアフリー改修工事は
10%の額が減税されますが、改修内容により限度額が異なり、順番にⅠ:25万円まで、Ⅱ:25万円(太陽光発電を含む場合は35万円)、Ⅲ:20万円です。

⑨ 固定資産・都市計画税(地方税)

新築住宅に対する特例

平成28年3月末までに新築された一般住宅、低炭素住宅は建物の税額を、戸建ては3年間、マンションは5年間にわたり半額にするという特例です。

建物が長期優良住宅に該当するものであれば、さらに2年間延長して適応されます。

代表者

京美ハウジング代表・宅地建物取引主任者・二級ファイナンシャルプランニング技能士の片岡です。

◇ 宅地建物取引主任者
◇ 二級ファイナンシャルプランニング技能士

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京都市空き家相談員です

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